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1评论 2020-10-16 08:54:35 来源:中新经纬 作者:薛宇飞 做多唯一突破口

  经过几年调整,北京住宅交易量在近期有所恢复。机构数据显示,今年5-9月份,北京二手住宅的月度网签量均超过1.6万套,处于2017年“317新政”以来的高点。新建住宅交易相对活跃,月度网签量也有所增加。

  有业内人士总结,二手住宅月度网签量1.2万套,是北京房价涨跌的临界点,而达到1.5万套以上,价格可能会有小幅上涨。北京当前住宅网签量的增加,意味着什么?是否会引起价格波动呢?

  01 黄金新房交易不及去年 二手房成交上升

  周末、节假日,虽然是房产中介门店最忙碌的时候,但2020年国庆假期的头两天,北京朝阳区的房产经纪人张平选择了倒休。他对中新经纬(微信号:jwview)说:“8天的长假,很多人都回老家、出去旅游了,没有多少人留在北京看房,还不如休息呢。”

  如张平所料,他所在门店的带看量,在国庆假期的前几天表现一般,而随着人员返城,从10月5日起,门店的带看量开始增加。他说:“门店国庆假期成交了几套房源,整体还可以,不热也不冷。”

  贝壳研究院统计整理数据显示,北京今年黄金周期间(2020年10月1-8日)新建住宅成交面积1.8万平方米,成交均价为48204元/平方米,与2019年黄金周(2019年10月1-7日)相较,日均成交面积同比下降24%,成交均价同比上涨4.8%。2020年黄金周成交量不及去年同期。

  贝壳研究院分析称,北京在黄金周前7日新发布住宅项目预售证7个,新增供应面积42万平方米,为去年同期的2.1倍,可见房企在当前融资及债务压力较大的情况下,国庆假期出货意愿强烈,但实际成交情况不及预期。究其原因,一方面,房企并未采取超出预期的促销手段,另一方面,北京市场客户对未来市场价格预期趋稳,因此在2020年黄金周更多选择出行游玩,导致整体客户量不及去年同期。

  这个信号来了!北京楼市稳了?

  2020年国庆假期期间链家二手房成交量同比增长情况

  北京早已过渡到以二手房交易为主的阶段,相较于新房市场,国庆黄金周二手房市场的交易状况比去年明显升温。贝壳研究院数据显示,其监测的重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%,其中,杭州、合肥交易量的增长超过100%,北京、重庆、西安、上海、广州等城市超过50%。

  中原地产首席分析师张大伟指出,国庆假期的交易数据并不完整,只有1日、2日、3日、5日4天的网签数据,如果从整体看,交易量应处于高位运行之中。

  02 前三季度二手房网签量已超去年同期

  将时间线拉长可以发现,北京市场新房、二手房的网签量出现明显增加的迹象。

  我爱我家(行情000560,诊股)研究院统计,2020年9月北京全市二手住宅共网签17259套,环比8月增长7.49%,同比2019年9月增长40.10%;1-9月二手住宅共网签116297套,同比2019年1-9月增长6%,超过了去年同期水平。

  这个信号来了!北京楼市稳了?

  从近几个月看,今年5-9月,北京二手住宅月度网签量一直维持在1.6万套以上,其中9月为年内第二次突破1.7万套,略低于6月。我爱我家研究院称,2017年下半年至今,除最近5个月以外,月度网签量超过1.6万套的只有2018年5月和2019年3月。

  上述研究院称,北京自2009年进入“存量房时代”后,截至到目前,全市二手住宅月均网签量为1.43万套,也就是说,近5个月的网签量高于平均数据。就网签量而言,5-9月份北京二手住宅交易水平相对较高,市场处在2017年“317新政”以来的最佳时刻。

  新房方面,据中原地产研究中心数据显示,今年9月份北京普通住宅和别墅的网签量为4874套,同比2019年9月份的2773套增长了约76%。

  对于成交量增加,贝壳研究院分析,自楼市调控以来,北京外围城区的均价跌幅相对较大,入市门槛降低,吸引了刚需客群入场。同时,相对宽松的金融环境刺激了需求,当前放款周期持续稳定在30天,处于2019年以来最低位,较二季度高点缩短17天。首、二套平均房贷利率水平连续4个月保持低位稳定,资金成本低位企稳。

  张大伟对中新经纬指出,北京房地产市场调控一直是全国的标杆,经过数年严格调控,房价调整比较明显,城区内没有学区或配套差的“老破小”、郊区房源的售价下降较多,当前成交量的上行,应当属于触底回升。

  张大伟认为,前几年持续供应的限竞房项目,对北京房价的缓慢下降起到很大作用。随着调控效果达到预期,限竞房供应接近尾声,新供应的不限价商品房地块逐渐增加,这让限竞房的性价比有所提高,市场交易明显活跃,推动成交量的增加。

  合硕机构首席分析师郭毅也对中新经纬分析,当前土地供应结构的变化,比如不限价商品房地块供应增加,让一些人对未来的房价走势变得乐观。同时,新房市场还处于以价换量状态,激发了一部分购房者购置新房的热情,进而带动二手住宅的成交。

  03 分析称后期交易量或继续增加

  对于后续市场,张大伟认为,如果没有大的政策调整,北京全年新房、二手房的成交量有望持续冲高。郭毅表示,截至目前,北京全市新房已签约超3.3万套,按照每月几千套的成交规模推算,全年有望创下自2017年深度调控以来的销量新高。

  至于价格,据张大伟观察,在北京市场,二手住宅月度网签量如果低于1.2万套,价格可能会下跌;超过1.2万套,价格保持平稳;达到1.5万套以上,价格会有小幅上涨;超过2万套,涨幅会加快。

  根据国家统计局公布的数据,在月度网签量超过1.6万套的5-8月份,北京二手住宅销售价格分别环比上涨1.8%、0.7%、0、0.7%。张大伟称,当前北京房价处于微张状态,但并不明显,市场既谈不上过热,也没有过冷,随着后续交易量的抬升,价格或维持微涨状态。

  郭毅称,北京的购房需求属于“稳定中有小幅度升温”,但当前市场的库存量以及后续供应,不能支撑价格快速上涨,未来将保持一定幅度的企稳。

  贝壳研究院表示,二手住宅市场预计进入四季度将自然回落后出现传统季节性反弹,但受疫情打乱需求释放季节规律的影响,叠加新房市场分流,反弹力度将弱于去年同期。在供需情绪稳定、货币条件维持低位宽松状态下,全年量增价稳。

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关键词阅读:北京 楼市

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